PIEGROS LA CLASTRE CM du 27 avril 2017

CONSEIL MUNICIPAL du  27 avril 2017

 

Présents : Gilles MAGNON, Sylvie SANIAL, Raymond MARION FERRIER, Joël MANDARON, François ARNAUD, Olivier BERREBI, Cécile GRIGORYEV, Gérard FARREYRE, Elisabeth SAURET RIFFARD.

Absents excusés : Michel HENARD (pouvoir à Cécile GRIGORYEV),

Absents : Caroline GRAS, Christian LEZARME, Jean-Paul DEVILLE, Eric NICOLAS, Philippe SOUAL.

Secrétaire de séance : Joël MANDARON

COMPTE RENDU DE la SEANCE DU 06 AVRIL 2017

Le compte rendu est approuvé à l’unanimité des membres présents.

I. DEBAT SUR LE PROJET D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DURABLE (PADD) dans le cadre de l’ELABORATION DU PLAN LOCAL D’URBANISME (PLU)

Monsieur le Maire rappelle aux membres du Conseil Municipal que la commune a, par délibération du 16 décembre 2015, prescrit l’élaboration du PLU sur l’ensemble du territoire communal.

L’article L151-2 du code de l’urbanisme dispose que les PLU comportent un projet d’aménagement et de développement durables (PADD).

Selon l’article L151-5 du code de l’urbanisme, ce PADD définit :

- les orientations générales d’aménagement, d’équipement, d’urbanisme, de paysage, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers, et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques.

- les orientations générales concernant l’habitat, les transports et les déplacements, le développement des communications numériques, l’équipement commercial, le développement économique et les loisirs, retenues pour l’ensemble de l’établissement public de coopération intercommunale ou de la commune.

- il fixe des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain.


- il peut prendre en compte les spécificités des anciennes communes, notamment paysagères, architecturales, patrimoniales et environnementales, lorsqu’il existe une ou plusieurs communes nouvelles.

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Conformément à l’article L153-12 du Code de l’urbanisme, les orientations générales du PADD ne sont pas soumises à un vote mais à un débat du conseil municipal, et ce au plus tard deux mois avant l’examen du projet du plan local d’urbanisme.

Monsieur le Maire expose alors le projet de PADD :

  • Orientation n°1 : Démographie et logement : retrouver la croissance pour améliorer l’équilibre social et générationnel, maintenir et développer la vie du village,

  • Orientation n°2 : Orientations générales d’aménagement et d’urbanisme : consolider le village et les contours de l’urbanisation,

  • Orientation n°3 : Activités économiques : préserver l’agriculture, consolider les services, conforter le tissus diffus d’activités artisanales et de services,

  • Orientation n°4 : Environnement, espaces naturels : préserver les milieux naturels sensibles,

  • Orientation n°5 : Risques naturels : mettre en cohérence l’aménagement avec les risques reconnus,

  • Orientation n°6 : Ressources, infrastructures et réseaux : consolider et optimiser les réseaux,

  • Orientation n°7 : Transports et déplacements : limiter les déplacements internes, optimiser les infrastructures existantes,

  • Orientation n°8 : Equipements publics : optimiser le regroupement des équipements et services publics,

  • Orientation n°9 : Paysage : préserver des espaces ouverts, maîtriser les vues,

  • Orientation n°10 : Patrimoine : intégrer un nouveau périmètre délimité des abords de l’église, mettre en valeur le patrimoine,

  • Orientation n°11 : Modération de la consommation d’espace : réduire la consommation moyenne d’espace par l’habitat neuf, optimiser toutes les opportunités foncières.

Sur cette base, il est proposé au Conseil Municipal de débattre de ces orientations générales, conformément aux dispositions de l’article L153-12 du Code de l’urbanisme.

Monsieur le Maire déclare le débat ouvert :

1/ DÉMOGRAPHIE ET LOGEMENT :

RETROUVER LA CROISSANCE POUR AMÉLIORER L’ÉQUILIBRE SOCIAL ET GÉNÉRATIONNEL, MAINTENIR ET DÉVELOPPER LA VIE DU VILLAGE.

Remarque : le taux de croissance et le potentiel de logements nouveaux ont fait l’objet de discussions avec les PPA (personnes publiques associées), à plusieurs reprises. Les chiffres annoncés sont le résultat d’un compromis trouvé entre la commune et les services de l’État.

Question : pourquoi le potentiel de logements a-t-il changé ? Il était de 78 logements neufs à un moment, selon les comptes rendus de la commission PLU.

Réponse : plusieurs facteurs ont fait évoluer les objectifs :

- baisse du taux de croissance démographique prévisionnel. Le taux de +2% par an qui avait été retenu pour le PLU de 2012 était trop élevé, nettement supérieur à ce qui s’est passé en réalité dans le secteur. Le taux de +1,7% par an, retenu par le PLH (Programme local de l’habitat) 2013-2018, est lui aussi supérieur à la réalité constatée sur cette période. Le taux finalement retenu, de +1,3% par an, est plus réaliste ; il devrait être proche du taux moyen retenu pour le prochain PLH et pour le futur SCOT ; le PLU devrait être compatible sans problème avec ces futurs documents de cadrage.

- calcul du « point mort » démographique : le « point mort » est le nombre de logements nouveaux qu’il faut réaliser pour garder la même population, compte tenu d’une baisse prévisible du taux d’occupation des logements (nombre de personnes par logement). Ce calcul a été progressivement affiné.

- estimation du potentiel de construction dans l’enveloppe urbaine : ce calcul a également évolué, en prenant notamment en compte certaines parcelles qui n’étaient pas incluses au départ dans l’enveloppe urbaine. Cela n’influe pas sur le potentiel global de logements nouveaux, mais sur le potentiel de développement en extension de l’urbanisation (hors de l’enveloppe urbaine existante).

Question : comment le potentiel de reconversion ou de renouvellement urbain a-t-il été évalué ?

Réponse : ce sont des potentiels particuliers, délicats à évaluer.

Le potentiel de reconversion ou de division concerne les grands bâtiments existants (corps de ferme). Il y a eu plusieurs opérations de ce type ces 10 dernières années, mais ce sont des opérations exceptionnelles, il est difficile de prévoir leur probabilité dans les 10 prochaines années. Cette probabilité a été estimée à 5 logements nouveaux.

Le potentiel de renouvellement urbain signifie la destruction de certains bâtiments pour les remplacer par du logement. En général, cela touche d’anciens bâtiments d’activités en milieu urbain. Il n’y a pas vraiment de situation de ce type à Piégros-La Clastre.

Question : comment l’enveloppe urbaine a-t-elle été définie ?

Réponse : l’enveloppe urbaine suit un contour qui inclut toutes les constructions existantes dans le tissu urbain constitué.

Elle ne tient pas compte des documents d’urbanisme (POS ou PLU) et de leurs prévisions.

Elle peut inclure des terrains non bâtis, mais qui sont des « dents creuses » à remplir dans le tissu urbain déjà constitué.

Question : comment calcule-t-on le taux de rétention foncière ? 30%, cela semble un taux élevé.

Réponse : le taux de rétention (ou d’inertie, ou de « dureté ») foncière cherche à estimer la part du potentiel théorique qui ne sera pas construite en 10 ans (durée de base de calcul du PLU).

Il est difficile de s’appuyer pour cela sur des situations passées : à l’époque des POS, le taux de rétention était très supérieur à 30%, mais cela portait sur les périmètres très larges, sur un potentiel foncier surdimensionné.

Aujourd’hui, les terrains sont plus rares, mais les facteurs de rétention restent nombreux et complexes.

Certains propriétaires, au comportement « patrimonial », n’ont pas besoin d’argent, ne sont pas pressés et veulent garder de grands terrains pour eux-mêmes ou pour leurs descendants. Certains terrains sont aussi bloqués par des procédures de succession complexes.

D’autres propriétaires, au comportement « spéculatif », sont parfois pressés de vendre au plus offrant.

Un taux de rétention de 30% a été jugé l’hypothèse la plus réaliste pour les 10 prochaines années. Il faudra évaluer cette hypothèse en suivant l’application du PLU.

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Y a-t-il des moyens réglementaires de réduire le taux d’inertie foncière ? En théorie oui, il est notamment possible de taxer le foncier constructible pour pousser à accélérer la construction. La commune peut fixer des taux plus ou moins élevés. En pratique, cet outil fiscal est délicat à manier, et peut poser beaucoup de problèmes à des propriétaires qui ont beaucoup de patrimoine mais peu de moyens.

Question : un potentiel de 70 logements nouveaux, d’accord, mais de quelle taille ?

Réponse : le potentiel de logements est calculé selon le ratio moyen de 2,2 personnes par logement.

Si ce ratio n’est pas bon, on pourrait le changer et recalculer le « point mort » démographique ; mais c’est difficile, le « point mort » a déjà été discuté avec les PPA.

Si la commune propose un programme spécifique de petits logements avec un taux d’occupation notoirement inférieur à la moyenne, elle peut faire valoir un calcul spécifique sur ce programme, pour avoir droit à plus de logements pour atteindre le même objectif de population. C’est un calcul un peu complexe mais possible.

Dans tous les cas, le potentiel maximal n’est pas une valeur absolue mais doit être apprécié en termes de « compatibilité » : cela signifie que des écarts de + ou – 10% par rapport aux objectifs sont tout à fait acceptables.

Question : que se passe-t-il si les constructions se réalisent trop vite, et que le potentiel maximal du PLU est atteint trop rapidement ?

Réponse : les règles du PLU sont valables pour tout le monde tant qu’il n’est pas modifié ou révisé, et il n’y a pas de privilège au « premier arrivé ».

Tous les terrains constructibles le sont donc pour toute la durée du PLU, on ne peut refuser un permis de construire sous prétexte que le potentiel théorique a été dépassé.

En revanche, on peut refuser un PC si les réseaux sont insuffisants pour supporter une croissance beaucoup plus élevée que prévue ; mais cela touche en général des situations isolées, hors zone urbaine.

On peut faire une évaluation plus ou moins continue de l’application d’un PLU. Si on constate un rythme de construction nettement plus élevé que prévu, on peut modifier le PLU pour limiter le phénomène. En général, ce sera plutôt au bout de 10 ans que l’on pourra faire un bilan, et corriger les tendances lors du PLU suivant.

Question : et s’il y a moins de logements réalisés que prévu ?

Réponse : les services de l’État, le SCOT ou le PLH fixent pour les petites communes un taux de croissance maximal, pas minimal.

Pas de problème de compatibilité, donc ; mais c’est peut-être le signe de certains déséquilibres, à analyser et à corriger dans le futur.

2/ ORIENTATIONS GÉNÉRALES D’AMÉNAGEMENT ET D’URBANISME :

CONSOLIDER LE VILLAGE ET LES CONTOURS DE L’URBANISATION

Question : quelles priorités pour les secteurs d’extension ?

Réponse : il y a déjà eu des échanges à ce sujet dans la commission PLU et parmi les élus, mais pas encore de choix définitifs.

Le secteur du Moulinage reste prioritaire, mais le choix entre les deux autres secteurs n’est pas fixé.

La réunion PPA et la réunion publique du 30 mars 2017 ont permis d’en discuter et de faire le point sur les arguments.

Secteur de la Condamine : son développement permettrait de résoudre un problème de circulation dans l’ensemble du quartier, même si la commune doit payer la voie nouvelle. Pas d’impact paysager ; mais une bonne terre agricole serait supprimée.

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Secteur de la route de Piégros : peu d’enjeu agricole, terre de qualité médiocre ; mais impact paysager important. Problème d’eaux pluviales à prendre en compte. La question la plus sensible est celle d’une circulation accrue dans la traversée du village.

Dans un cas comme dans l’autre, le secteur qui ne serait pas retenu pourrait être intégré dans le PLU suivant, dans 10 ans environ.

3/ ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES :

PRÉSERVER L’AGRICULTURE, CONSOLIDER LES SERVICES, CONFORTER LE TISSU DIFFUS D’ACTIVITÉS ARTISANALES ET DE SERVICES

Question : quelles possibilités d’installation pour de nouveaux agriculteurs, surtout si certaines zones agricoles ne sont pas constructibles ?

Réponse : le PLU de 2012 prévoyait déjà des zones agricoles inconstructibles, pour des raisons environnementales ou paysagères. Il faudra vérifier ce zonage, la réalité de ces enjeux.

Pour l’installation de nouveaux agriculteurs, le problème est qu’ils peuvent rarement racheter les installations, et en particulier les maisons, en même temps que les terres agricoles. Les agriculteurs qui partent à la retraite vendent leurs terres mais gardent souvent leur maison. Dans certains cas, lorsque la maison est située au cœur des autres installations, cela peut même poser de gros problèmes.

Question : que faire des activités isolées en zone agricole ?

Réponse : il faut faire l’inventaire de ces activités et les classer en STECAL (secteurs de taille et de capacité limitée) si nécessaire.

Faut-il définir des capacités de développement identiques pour tous les cas du même type, ou bien les traiter au cas pas cas ? Sur cette question, l’avis des services de l’État et celui du bureau d’études divergent. La discussion se poursuivra avec les services de l’État et avec la Chambre d’agriculture.

Question : que faire des anciens poulaillers désaffectés ?

Réponse : la question a été évoquée avec les PPA.

Il faut en faire l’inventaire et étudier leurs possibilités d’évolution, comme pour les activités isolées.

En tout cas, pas de transformation possible en habitation.

Il semble que certains ont été déjà transformés en hangars ou en locaux artisanaux. Faut-il les régulariser ?

4/ ENVIRONNEMENT, ESPACES NATURELS :

PRÉSERVER LES MILIEUX NATURELS SENSIBLES

Question : où se trouve la source des Versannes ?

Réponse : la source des Versannes est une résurgence de la nappe phréatique de la plaine à proximité de la rivière Drôme, dans les ramières.

5/ RISQUES NATURELS :

METTRE EN COHÉRENCE L’AMÉNAGEMENT AVEC LES RISQUES RECONNUS

Remarque : on peut ajouter dans le PADD : « pas d’extension de l’urbanisation en zone d’aléa faible ».

Les constructions sur des terrains en remplissage du tissu urbain existant et en aléa faible sont autorisées (sous conditions), mais pas l’extension de l’enveloppe urbaine.

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Remarque : le Préfet de la Drôme a prescrit un PPRI (Plan de prévention des risques d’inondation), mais il n’est pas encore opposable. Les services de la DDT ont précisé les enjeux liés à l’urbanisation.

6/ RESSOURCES, INFRASTRUCTURES ET RÉSEAUX :

CONSOLIDER ET OPTIMISER LES RÉSEAUX

Remarque : il y a un manque de pression d’eau dans certains secteurs de la commune (Chapeaux, Pas de Lauzun). Pas de constructions nouvelles possibles dans ces secteurs, qui seront de toutes façons en zone agricole ou naturelle.

Remarque : pas de possibilités d’extension dans les secteurs où il n’y a pas d’assainissement collectif.

Il y a un schéma directeur d’assainissement, mais qui ne définit aucun planning, aucune échéance.

7/ TRANSPORTS ET DÉPLACEMENTS :

LIMITER LES DÉPLACEMENTS INTERNES, OPTIMISER LES INFRASTRUCTURES EXISTANTES

Pas de question ni de remarque particulière.

8/ ÉQUIPEMENTS PUBLICS :

OPTIMISER LE REGROUPEMENT DES ÉQUIPEMENTS ET SERVICES PUBLICS

Remarque : la commune n’a pas de besoins prévisibles de terrains pour des équipements publics.

Elle peut néanmoins acquérir des terrains à l’amiable, selon les opportunités.

9/ PAYSAGE :

PRÉSERVER DES ESPACES OUVERTS, MAÎTRISER LES VUES

Pas de question ni de remarque particulière.

10/ PATRIMOINE :

INTÉGRER UN NOUVEAU PÉRIMÈTRE DÉLIMITÉ DES ABORDS DE L’ÉGLISE, METTRE EN VALEUR LE PATRIMOINE

Question : sera-t-il vraiment possible d’intégrer un nouveau PDA (Périmètre délimité des abords) ?

Réponse : pas sûr, cela dépend des services de l’État.

La commune peut faire une proposition, et l’ABF donnera son avis. Pour l’instant, les décrets d’application de la loi LCAP (loi sur la Liberté de création, sur l’architecture et le patrimoine) de 2016 ne sont toujours pas parus et ne permettent pas de faire avancer les procédures.

C’est une procédure indépendante du PLU. Le PLU peut être l’occasion de faire des propositions et de dialoguer, mais le calendrier des services de l’État peut être différent. En fin de compte, le PDA sera une SUP (servitude d’utilité publique) qui s’imposera et figurera dans les annexes du PLU.

Question ; quelles possibilités réglementaires d’interdire ou d’autoriser certaines architectures sous conditions ?

Réponse : le principe du droit français est « tout ce qui n’est pas interdit est autorisé », ce qui est compliqué en matière d’aspect des constructions.

Le règlement écrit cherchera à définir des règles équitables et effectivement applicables pour tous. Mais à tout moment l’ABF peut, à travers son avis obligatoire, imposer des règles spécifiques dans le périmètre de protection des monuments historiques.

11/ MODÉRATION DE LA CONSOMMATION D’ESPACE :

RÉDUIRE LA CONSOMMATION MOYENNE D’ESPACE PAR L’HABITAT NEUF, OPTIMISER TOUTES LES OPPORTUNITÉS FONCIÈRES

Question : peut-on empêcher quelqu’un de construire sur une grande parcelle, ou même une seule maison sur deux lots d’un lotissement ?

Réponse : non, il n’y a pas de moyen réglementaire d’empêcher cela.

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On peut considérer que c’est du gâchis pour la collectivité, une mauvaise utilisation de terrains bien équipés, qui prive la collectivité d’une partie de son potentiel de nouveaux logements. Mais chaque propriétaire est libre de construire (ou non) s’il le veut et quand il le veut.

Un règlement de lotissement peut imposer des règles plus strictes que celles d’un PLU, mais il s’agit d’un règlement contractuel, de droit civil, et non de règles d’urbanisme.

Question : certains chiffres semblent peu cohérents entre eux, lesquels sont les bons ?

Réponse : le potentiel foncier (4ha de zones d’extension) peut sembler excessif par rapport au potentiel de logements, ou bien correspondre à une densité moyenne trop faible de 16,7 logements/ha. Mais le potentiel foncier peut inclure des parties de terrains non constructibles (pour cause de risques naturels, notamment), qui ne seront pas pris en compte dans le calcul de la densité.

Ces chiffres seront vérifiés et ajustés au dernier moment, en fonction du zonage.

CONCLUSION

Le débat de ce jour a porté sur les orientations générales du PADD. Il permet de continuer à travailler maintenant sur les dispositions réglementaires du PLU : zonage, règlement écrit et OAP (Orientations d’aménagement et de programmation).

Le PADD débattu ce jour permet à la commune d’opposer un sursis à statuer à certaines demandes d’urbanisme, si elle considère que cela contredit ses orientations.

Certains choix restent à préciser. Le PADD peut encore évoluer sur des points mineurs (en termes de compatibilité) jusqu’à l’arrêt du projet de PLU.

Le Conseil Municipal a débattu des orientations générales du PADD.

Après discussion, le conseil municipal prend acte du débat sur le PADD au sein de l’assemblée qui s’est tenu lors de la présente séance du conseil municipal.

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